Тупиковая ситуация сложилась в шести многоквартирных домах посёлка Псебай: ими руководит управляющая компания, но из-за неплатежей населения ничего реального сделать не может.
Немного предыстории
Летом 2015 года управляющая компания из Лабинска ООО «ДомСервис» выиграла торги и получила право взять под своё крыло пять пятиэтажных многоквартирных домов и одну четырёхэтажку на улице 60 лет Октября в Псебае. Жители, недовольные тем, что за них всё решили, попросту саботировали платежи, а гендиректор компании, видимо, пришёл к выводу, что лучше в этой ситуации ничего не делать вообще. Несколько месяцев сохранялось статус-кво, пока в декабре не был назначен новый генеральный директор «ДомСервиса» — Владлен Лысенков, имеющий опыт работы в этой сфере в одном из крупных северных городов. Перед ним было поставлено жёсткое условие – сделать управляющую компанию работоспособной и осуществляющей все свои функции.
Плохое наследство
Помимо Псебая, «ДомСервис» управляет ещё десятью домами в Лабинске. Как говорит сам Владлен Лысенков, особых проблем с платежами в городе не возникло. На жителей единственного дома, в котором платежи проходили очень плохо, было подано в суд, после чего деньги стали практически в полном объёме поступать и оттуда. В Псебае же ситуация совсем иная. Репутацию здесь очень сильно подмочила другая лабинская управляющая компания ООО «Стройинвест», которая года три назад взяла несколько псебайских многоэтажек под свою юрисдикцию. Начала вроде многообещающе – установила навесы у входов в подъезды, ввинтила лампочки, посадила деревья и, помимо всего другого, зачем-то спилила под корень все вязы возле дома № 14, подставив окна жителей под палящие лучи солнца. Но потом всякая деятельность постепенно прекратилась, и в один прекрасный (или не очень для кого-то) день «Стройинвест» попросту тихо и благополучно исчез.
Немудрено, что появление новой управляющей компании вызвало всплеск протестных настроений у жителей многоквартирных домов. Особенно когда они узнали, что платить ей придётся даже больше, чем платят мостовчане – вместо 10 рублей 33 копеек за квадратный метр администрацией Псебайского городского поселения была проставлена, по закону о повторных торгах, минимально возможная цена 11 рублей 36 копеек. Кстати, поселение сделало максимум возможного, чтобы найти управляющую компанию по минимальной цене: если бы «ДомСервис» не заявился на торги, платежи бы пришлось поднимать каждые следующие торги ещё на 10 процентов – и так до того момента, пока не появилась бы компания, желающая работать, например, за 20 или 30 рублей с квадратного метра.
Что делать?
С февраля 2016 года управляющая компания начала рассылать платёжные квитанции. В некоторых домах стали работать дворники, а мастер участка с сантехником и электриком – ходить на вызовы жильцов и ликвидировать аварийные ситуации. Но вскоре дело практически остановилось: платили по квитанциям лишь несколько процентов жителей. Так, за три месяца, с февраля по апрель, жители должны были перечислить управляющей компании более восьмисот тысяч рублей, а по факту оказалось… 22 тысячи, то есть менее трёх процентов. Естественно, у «ДомСервиса» сразу же возникла задолженность по зарплате сотрудникам, уборка территорий и подъездов прекратилась, а говорить о какой-то более серьёзной работе вообще стало бессмысленно. Нет денег – нечем и некому работать.
Что же собирается делать управляющая компания и как она будет выходить из тупиковой ситуации? Способ здесь единственный и универсальный: на неплательщиков будет подано в суд. Первый шаг уже сделан: собраны все необходимые документы на жильцов одного из домов, осталось подать исковое заявление. «Найдём всех, платить придётся», — пообещал Владлен Лысенков. Пока он ещё надеется, что жители одумаются и платежи начнут поступать в добровольном порядке. Но и слишком долго ждать не будет.
Позиция управляющей компании проста и понятна.
— Мы выиграли торги, хотим и будем работать в Псебае, — говорит Лысенков. – Когда псебайцы начнут платить, а мы получим возможность работать нормально, они сами поймут, что так лучше, как поняли это жители Лабинска. У нас прошли четыре встречи с жителями многоквартирных домов, но на них приходило от силы 20-25 человек. В целом же владельцы квартир просто игнорируют существование управляющей компании. Поэтому у нас нет другого выхода, кроме как подавать в суд на неплательщиков. Конфликтов не хотелось бы, но пускать ситуацию на самотёк мы не собираемся: нашу работу проверяют Госжилинспекция и другие надзорные органы. Лишние штрафы нам ни к чему.
Кто прав, кто виноват?
Однако проста и понятна и реакция псебайцев на появление новой компании. Доходы жителей посёлка в среднем меньше, чем в Лабинске, а плату с них требуют большую. Отдачи сообразно платежам пока не видно. Есть те, кто всё же начал платить, то есть фактически заключил договор, но теперь они в растерянности: компания видимую работу, кроме аварийных ситуаций, прекратила, дело не движется, соседи не платят… «Может, и нам тогда не стоит платить, — говорят они, – компания всё равно в такой ситуации исчезнет, как исчезла предыдущая, и пропадёт к тому же с нашими деньгами: в выигрыше останутся те, кто игнорировал платежи». Ну а те, кто не заключал договоры, считает, что и платить не обязан.
Но двух истин не бывает. Кто-то не совсем прав. Или совсем не прав. Кто же? Российское законодательство даёт собственную версию, кто прав и кто виноват, и версия эта гласит, что приоритет в случае противоречивых, неясных ситуаций или спорных трактовок тех или иных моментов в законах или постановлениях всегда остаётся за Жилищным кодексом. А поправки к нему как раз и утверждают: есть подписанный договор на бумаге или нет такого договора, он считается заключённым в силу обязанности платить как за капремонт, так и управляющим компаниям. Посему простых граждан в любом случае платить заставят по суду.
Упорно ходящие слухи о том, что управляющая компания может «куда-то деваться» вместе с деньгами, развеивает глава Псебайского городского поселения Павел Жарков.
— Договор с управляющей компанией заключён на три года, начиная с августа 2015 года, — поясняет глава, — и никуда она убежать и исчезнуть просто не сможет. Поэтому платежи в течение как минимум этого периода времени обязательны для жителей всех шести домов, которыми управляет «ДомСервис», если только жители не решат создать товарищество собственников жилья.
Компания или ТСЖ?
Вариант с ТСЖ может устроить тех, кто не согласен, что дому надо иметь управляющую компанию, и кажется на первый взгляд весьма подходящим. Однако если призадуматься, то сразу возникнет масса вопросов. Прежде всего, по крайней мере у одного из домов на улице 60 лет Октября уже есть опыт неудачного создания ТСЖ . Перед тем, кто возглавит товарищество, сразу возникнет проблема: как собрать деньги с жильцов? Раньше сделать это не удавалось ни ТСЖ , ни управляющей компании. А поскольку ТСЖ – юридическое лицо, его деятельность и всю бухгалтерию будет проверять та же самая Госжилинспекция, которая контролирует и управляющие компании. И не дай бог что-то будет не так – отсутствуют платежи, не выполнены мероприятия и так далее. На должностное лицо, то есть на главу ТСЖ , будет наложен штраф до 50 тысяч рублей, а на само товарищество – штраф в несколько сотен тысяч рублей, и выплачивать его будут все жильцы дома. Тут можно так «попасть», что мало не покажется.
С 19 августа 2016 года жильцы домов на улице 60 лет Октября имеют право выйти из-под юрисдикции управляющей компании, если создадут ТСЖ . Но все документы в этом случае должны быть готовы минимум за месяц-другой до этой даты, в противном случае придётся платить управляющей компании ещё два года – по суду либо добровольно.
— Не могу понять, почему жители отказываются платить, — недоумевает начальник управления по промышленности, энергетике, транспорту, связи, экологии и ЖКХ администрации Мостовского района Дмитрий Бондаренко. – Наш дом в посёлке Мостовском сам попросился в управляющую компанию, хотя по количеству квартир нам это делать было необязательно. И мы довольны. Есть отчётность, есть работа, есть результаты. Пусть псебайцы сначала попробуют, начнут платить, и всё наладится. А через определённое время, когда на счету компании соберётся достаточное количество средств, можно будет поставить вопрос и об изменении суммы платежей с квадратного метра. Ну, или пусть тогда создают реально действующее ТСЖ . Но для больших домов это очень сложный, труднореализуемый вариант, поэтому не советовал бы идти по этому пути.
Что же выберут псебайцы? Пока их мнения разделились. Второй дом решил создавать ТСЖ , двадцать четвёртый – оставаться в управляющей компании, остальные заняли выжидательную позицию. Кто из них сделал правильный выбор, покажут ближайшие год-два.
Никита Вагаев.
